L'investissement meublé

Depuis la loi ALUR (pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) du 24 mars 2014, la rédaction d'un contrat de bail est devenu quelque chose de très complexe. Aujurd'hui un contrat de location est composé d'au moins 30 à 40 pages. Cette complexité varie selon les secteurs mais peut atteindre un degrè extrème dans les zones tendues où s'applique l'encadrement des loyers, précise Régis de la Boise, fondateur de LeBonBail.fr.

C'est justement à ce problème bien précis que s'attaque cette nouvelle "legaltech" (start-up du juridique). Leur site web propose un service de rédaction assisté pour vous assurer la rédaction d'un bail sûr et conforme. Ce service varie de 4 à 8 euros selon le type de contrat (location saisonnière, location bien meublé ancien...).

Grâce à cette nouvelle offre, les propriétaires peuvent rédiger, signer et effectuer le suivi juridique de leur bail directement depuis leur ordinateur. La société ne compte pas s'arrêté en si bon chemin et vient d'ailleurs de signer un partenariat avec LocService.fr un site d'annonces de location.

Les personnes âgées ont de plus en plus de mal à obtenir un crédit immobilier. Plus on vieillit, plus les chances s'amoindrissent. 

Une limite d'âge à l'emprunt ?

D'après plusieurs études, il devient plus difficile d'emprunter après 65 ans. La raison est simple : les établissements financiers estiment qu'une personne âgée de plus de 65 ans aura probablement plus de mal à rembourser un crédit immobilier. De plus, ils sont plus enclins à avoir des problèmes médicaux, ce qui pourrait leur poser problème pour rembourser un emprunt. 

Il est d'ailleurs conseillé aux seniors de faire jouer la concurrence entre les banques. Depuis la "loi Lagarde", il n'est plus obligatoire de souscrire à une assurace. Elle est souvent très coûteuse et peu adaptée. 

L'assurance prêt immobilier

Un problème de taille pour les seniors vient du fait que lorqu'on souhaite réaliser un achat immobilier, il est obligatoire de souscrire à une assurance. Les banques ont donc décidé de ne plus proposer ces assurances. Les seniors se retrouvent alors dans l'incapacité de pouvoir acheter un bien immobilier après 65 ans. 

Pour emprunter, il est alors conseillé de contracter un prêt dit "senior". Il en existe qui peuvent couvrir l'emprunter jusqu'à ses 90 ans. 

A vous de jouer !

Il existe deux statuts pour la location meublé : professionnel et non professionnel. Quelles sont les différences entre les deux ?

Autant gagner du temps, les différences sont minimes. Les avantages et les conditions sont les mêmes pour les deux statuts. Petit rappel. Le statut de loueur meublé, qu’il soit professionnel ou non professionnel (LMP ou LMNP), concerne l’acte de location. Il permet, sous certaines conditions, de choisir son régime fiscal entre micro-BIC et réel.

Le régime micro-BIC donne un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers perçus. Par exemple, pour un ménage percevant 6 000 euros de loyers annuels, ils ne paieront d’impôt que sur 3 000. Le régime réel fonctionne différemment : il permet de déduire l’ensemble de ses charges (intérêts d’emprunt, frais de comptabilité, impôts…) des recettes.

Les différences entre LMP et LMNP

Pour finir, le régime réel peut être choisi sans conditions, tandis qu’il est obligatoire de gagner moins de 32 900 euros de revenus locatifs pour se déclarer sous le micro-BIC. Quant aux différences, elle ne concerne que les conditions pour obtenir le statut de professionnel statut. La déclaration du statut, pour être exact. En effet, pour être considéré comme un loueur meublé professionnel, il est indispensable de respecter ses trois conditions :

• Être inscrit au Registre du Commerces et des Sociétés (RCS).

• Tirer de l’activité de location 23 000 euros minimum.

• Les recettes locatives doivent excéder les autres revenus du foyer soumis à l’impôt sur le revenu.

De fait, le statut de louer meublé professionnel ne concerne quasiment que les personnes vivant de leur activité de location.

Si la loi Malraux permet de restaurer le patrimoine architectural français, la loi Pinel s’attaque à la pénurie de logement dans les zones tendues. Une autre manière de profiter des avantages fiscaux offerts par un dispositif de défiscalisation immobilière.

La loi Pinel a un but et un seul : s’attaquer frontalement à la pénurie de logements dans les zones tendues. Pour cela, la loi offre une réduction d’impôt à tout particulier investissant dans un logement pour, ensuite, le mettre en location dans les 12 mois suivant l’achat. Ainsi, le réservoir de logements en location augmente et s’ajuste à la demande.

Le principe de la loi Pinel repose sur la durée locative : plus la location sera longue, plus la réduction d’impôt sera importante :

• 12% pour six ans de location.

• 18% pour 9 ans.

• 21% pour 12 ans.

Des critères à respecter

Il y a cependant quelques critères à respecter pour profiter de la réduction fiscale. Le logement doit être loué nu, neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) et à titre de résidence principale pour le locataire.

Autre point, il est indispensable d’investir dans une zone Pinel. Depuis 2003, le territoire français est divisé en 5 zones - A bis, A, B1, B2 et C - et à chaque zone correspond un degré de tension. Les zones principalement visées par la loi Pinel sont donc A bis, A et B1. Ces zones définissent également des plafonds de loyers pour le propriétaire et des plafonds de ressources pour le locataire, à respecter évidemment.

Le statut de loueur meublé non professionnel est particulièrement compatible avec la loi Censi Bouvard, qui offre une réduction d’impôt de 11% pour l’achat d’un logement dans une résidence de services.

Le LMNP est un statut avantageux pour louer un logement. Son principal intérêt est de pouvoir choisir son régime fiscal entre le régime micro-BIC et le régime réel, sous conditions. Le premier est accessible si les revenus locatifs ne dépassent pas 32 900 euros par an, tandis que le second est au choix du propriétaire, sans critère particulier.

LMNP et Censi Bouvard, le mariage de raison

La loi censi Bouvard offre une réduction d’impôt de 11% du prix d’achat, pendant 9 ans. Condition primordiale, le logement doit faire partie d’une résidence de services. Le combo est tout trouvé : un achat en Censi Bouvard et une location en LMNP. Ainsi, vous profitez des avantages cumulés des deux dispositifs (11% de réduction d’impôt et choix du régime fiscal).

L’association est d’autant plus profitable que, dans le cas d’une résidence de service, le bail LMNP est détenu par un bailleur institutionnel. La différence ? Le bailleur a l’obligation de verser les loyers, même si le logement n’est pas habité. Et c’est également à lui d’en trouver un. L’alliance des deux dispositifs permet donc de choisir son régime fiscal, d’obtenir une réduction d’impôt de 11% pendant 9 ans et de toucher, quoi qu’il advienne, ses loyers.

Après avoir brièvement présenté le statut LMNP dans mon précédent poste, je vais lister les logements qui permettent d’investir en LMNP. Le choix est vaste.

En voici une liste exhaustive.

- Les logements en résidence senior. Ces résidences sont à destination des personnes âgées indépendantes. Le terme est d’importance, par rapport à un autre type de logements (voir plus bas).

- Les EHPAD (établissements d’hébergement pour les personnes âgées dépendantes). Ces structures diffèrent des précédentes dans le sens où les habitants sont sous contrôle médical constant.

Avec l’allongement de l'espérance de vie et les progrès de la médecine, la population française vit de plus en plus âgée. Ces établissements sont donc une cible de choix pour investir en LMNP et profiter des avantages fiscaux que le dispositif propose, en toute sécurité.

L'investissement LMNP pour tous les âges

- Les logements neufs ou anciens. Je vous rappelle que LMNP veut dire Loueur meublé non professionnel. Ces logements doivent donc être obligatoirement meublé.

- Les logements pour étudiants. En septembre 2015, 65 000 étudiants supplémentaires ont rejoint les bancs des universités françaises. Autant dire que la population demandeuse de petits logements abordables va exploser dans les prochaines années.

- Enfin, les résidences pour séjours touristiques, les gîtes ruraux et les chambres d’hôtes y sont aussi éligibles. En 2014, plus 83 millions de touristes ont voyagé sur tout le territoire français. Si Paris attire les foules, la province également.

L’un des atouts du statut LMNP est la défiscalisation. Elle permet de récupérer la TVA sur le logement acheté (20% tout de même) et de bénéficier d’avantages sur les loyers perçus. Le statut LMNP offre par ailleurs la possibilité de déclarer ses revenus selon deux régimes différents : régime micro-BIC ou régime réel.

À suivre dans un autre post !

Quand je suis dans mon bureau, je vois pas mal de personnes défiler en me demandant : c'est quoi ce truc lmnp ? 

Face à tant de questions, voici un bref résumé de ce statut qui existe depuis 1947 (preuve de son efficacité ?)

En quelques minutes, le statut lmnp c'est :

• Un investissement meublé.
• Un bien acheté dans une résidence de services (résidence séniors, touristes...).
• Un acheteur qui ne peut pas touché plus de 23 000€ de loyers en provenance de son investissement lmnp.
• La possibilité de récupérer la TVA (20% du montant total investit). 
• La personne qui achète ne peut pas être inscrite au registre du commerce & des sociétés.

Ensuite, la personne doit déclarer son investissement dans les bénéfices industriels et commerciaux.

Un investissement meublé en lmnp permet de :

• Préparer sa retraite
• Se construire un patrimoine

A bientôt pour d'autres aventures !

Je m'appelle Clotilde (vous n'en saurez pas plus... :)) !

Je travaille dans la gestion de patrimoine et face aux grands nombres de français en détresse face aux dispositifs de défiscalisation qui existent, j'ai choisis de faire ce blog pour parler du statut lmnp.

Simple et efficace, j'espère pouvoir faire comprendre au plus grand nombre ce statut si particulier qui existe depuis 1947.

Bonne visite!